如何在俄購置不動產？

主持人：划算的盧布匯率和良好的俄中關係背景使在俄購房成為極具吸引力的投資。中國人是對俄房產最感興趣的遠鄰國家，他們首選莫斯科和聖彼得堡房源，此外中國國有企業和私營公司設有代表處的西伯利亞和遠東各大城市也是不錯的選擇。專家表示，中國人大概從2005年開始在俄大量購置房產，十年間他們對地區的偏好幾乎沒有發生改變，但對高端房源的需求顯著增加。如果說8至10年前，俄羅斯不動產價格平穩上漲，中國買家還是在睡城購置整套廉價房源以轉手賺錢，那麼如今中國買家則是出手越來越大方，他們開始考慮市中心的昂貴房產，用於自住或長期投資。

俄羅斯法律允許外國人在俄購置不動產，但也有一些限制和法律上的細微之處需要提前瞭解。我就此問題向北京德和衡律師事務所莫斯科分所主任原毅女士進行了咨詢。
主持人：原毅主任，你好！現在來俄羅斯經商、學習、旅遊的中國同胞很多，也有很多中國人在俄羅斯買房。那麼，在俄羅斯購房有哪一些針對外國人具體的法律法規呢？

原毅主任：主持人好！聽眾朋友們好！非常高興在今天的節目中和大家一起討論有關外國人在俄羅斯購買房產方面的法律問題。從大的原則上來講，根據俄羅斯憲法的規定，外國公民與俄羅斯公民享有同等的權利和義務。但是法律另有規定，和國際協議當中另有約定的情況除外；那麼外國人在俄羅斯做為自然人的法律適用問題，我們可以來看一看俄羅斯民法典中有關私法方面的規定，比如說在第1195條當中就規定：外國人做為自然人在一般情況下是適用其國籍所在國的法律；但如果外國人在俄羅斯是具有長期居住的，那麼就會適用俄羅斯的法律，這是甚麼意思呢？我們可以舉一個簡單的例子，比如說在俄羅斯買房是需要配偶的同意，甚至有時候是需要公證過的配偶的同意書，但是在中國如果買房，配偶的同意就不是一個必要的條件；那麼，要是按照俄羅斯的民法的規定，中國人如果是在俄羅斯買房，如果這個中國人在俄羅斯有綠卡，有的人也叫藍卡，就是有這個長期居住的話，他就應該遵守俄羅斯的法律，需要取得配偶的同意；如果是在俄羅斯臨時居留的情況就可以按照中國的法律來實施，可以不用進行公證配偶的同意；當然了，在實踐當中，對於外國人來講，很多地方，比如說公證處還是為了更多的保險起見，它會要求外國人也來出具證明，這個就是屬於在法律的實踐當中適用上的一些區別了；做為外國人在俄羅斯買房具體來講並沒有甚麼特別的規定，基本上是跟俄羅斯（人）是一樣的，除了剛才我上面談到的這些問題。但是，這裡邊我想提到一點，就是在農業用地上，是有特殊規定的：外國人是沒有權利購買農業用地的。這個也是做為一個方面來跟大家介紹一下。

主持人：據我所知，房地產有期房和現房以及二手房幾種。期房大家都知道是購買樓花，也就是在樓房建成之前，就付款購買；而現房指的就是已經建成的房子；二手房是本身已經有主人，而房屋主人有意向交易給別人的房子。那麼在購買這些房子的時候，國人需要注意的有哪幾點呢？在價格上又有甚麼樣的不同呢？

原毅主任：確實是這樣，在實際購買房產的時候，一般會出現這麼幾種情況：第一種，就是我們所說的購買樓花，也就是還沒有建成的房子，在購買這種房子的時候，一般是由買方和施工方簽訂一個協議，這個協議還不是叫做"房屋購買協議"，而是按照俄羅斯第214號的聯邦法律，簽訂的是一個參與建設樓房的合同，因為房子還沒有建成，這種房子一般來講是比較便宜的，但是也會存在很大的風險，尤其是現在俄羅斯處於經濟危機，匯率也不穩，如果一旦出現施工方資金鍊的問題，往往會出現不按時交工、甚至停工的情況，那麼，這裡面就需要注意在合同當中一定要寫明完工交房的期限，一旦遇到這種問題的話，可以通過法律的手段來保護自己的權益。這是對於樓花方面的；第二種情況就是說購買現房，這裡指的也是新房，就說剛剛建成的新房，這種情況下，一般就會簽訂"買賣協議"了，一般是和開發商或者是建築商進行簽訂。這裡面也有兩種情況，第一種情況就是說房子雖然建成了，但是還沒有通過驗收，做為開發商或是建築商還沒有取得產權，在這種情況下，一般是先簽訂一個預備的"購買協議"，在開發商或是建築商獲得產權以後，才會簽訂正式的"房屋購買協議"，這是第二種情況；第三種情況就是我們說的二手房，也就是舊房，這個一般是和原來的房東來簽訂協議，像我們所說的，在房產交易過程當中，需要注意的問題，或者是說經常會碰到的一些問題，往往就是指的這類房子的交易。如果說有哪些問題需要注意，我想大致最重要的是有這麼幾點：第一點，就是首先要確認房產權屬的真實性，也就是說（他）到底是不是真正的房主，在以前，在俄羅斯要想確認他是不是真正的房主是以甚麼來認定的呢？就是他要出示他的房產證或是地產證，但是在很多年的實踐當中往往會出現這樣的情況，就說他有些房產證在賣了房子之後，或者說他的房子本身有過甚麼調整，換了一個新的房產證之後，他原來的房產證並不交回，所以說，在實踐當中有時候甚至會出現這個房子被多次買賣，甚至來騙取定金的這種情況，這是以前我們也經常提醒客戶的一些情況。但是從今年（2016年）7月15號開始，俄羅斯有一部法律的修正案生效了，這個法律就叫做"俄羅斯不動產權利及交易國家登記法"。這個修正案從7月15號開始實施，它是這樣規定的：就是說從這一天開始，就不再頒發不動產的權屬登記證書了，也就是不再發房產證和地產證了，那麼產權的確認、產生和轉讓是通過甚麼來認定呢？都必須要通過不動產權利及交易國家統一登記簿的摘錄予以確認。當然，它這個確認只能是確認出具當天的權屬登記的狀態。那麼當然以前已經頒發的產權證依然是有效的，但是這個產權證已經不能夠反映一個動態的過程，也就是現在是個甚麼樣的狀況。所以說，在購買房子的時候，一定要進行再一次的確認，可以去取得相關的摘錄的信息，這是需要注意的一點；再一個需要注意的一點就是需要看一下這個房產是否有權屬的糾紛，這個主要是指需要覈實一下這個房產有沒有處於被抵押或者是被凍結，又或者是正處在法院在處理的甚麼糾紛，或者是被法院列入被執行的財產等等這方面的一些情況，也是需要注意的；再一個需要注意的就是關於房主的情況，比如說他可能有些房子是有好幾個房主；或者是有些房子它是有好多人在這個房子里登記居住的；在購買這個房子的時候也需要注意都要取得這些人的相關的一些同意的證明；甚至說，有一些大型的交易更加謹慎一點，甚至會查詢一下國家的這種信息的登記庫，比如說，賣方是否有精神病史，是不是精神病患者，以防將來，（交易）合同被認定是交易無效。所以，總體來說，比較重要的就是需要注意這些方面，主要的目的就是通過我們的審核來防止將來這個房產買賣的協議出現無效協議或者是在將來出現爭議的情況發生。

主持人：二手房的著重點是房屋產權是否合法，俄羅斯法律規定：不具備生活能力的，如：未成年的兒童、失去自理能力的老人、以及殘疾人擁有房屋產權的、只此一套房屋上述幾類人的房屋是不能交易的，即使交易了也是違法交易，是否有這樣的具體法律法規？

原毅主任：關於這一點，在法律上，比較明確規定的保護他們這個權利的有這麼幾類人：主要是涉及到未成年人；另外包括精神病人；或者是在法院已經認定的是屬於行為限制能力人或者是無行為能力人。在房屋交易過程當中，他們的合法權益是明確被法律保護的。對於剛才主持人提到的其他的比如說老人或是殘疾人在法律當中並沒有明確的規定，但是在實踐當中如果出現相應的侵權行為，那麼完全可以通過法院經過司法程序來解決。所以說，我們在購買房產的時候如果出現有上述的這些類型的人員在，我們就應該更加註意各方面的一些文件的審核。

主持人：在購買不動產的時候是自己直接購買還是出於安全起見，通過房屋中介公司辦理購買哪一個更好呢？

原毅主任：鑒於剛才我們上面所提到的這些情況，因為買房尤其是比較大額的交易的話，我們還是建議通過房屋中介，通過律師來進行辦理。

主持人：外國人在俄羅斯購買了不動產，如果準備轉手的話，有哪些規定呢？
原毅主任：是這樣，如果說我們在購買了房產之後，我們想去賣，這裡面主要涉及到的是有關稅收方面的規定。以前也聽到過一些客戶來問，就說在買房的過程當中是不是也需要繳稅？是這樣的，在買房的過程當是不需要繳稅的，但是在賣房的過程當中就有一些相關的規定了。那麼我們在說這個規定之前我想先明確兩個概念：一個是叫"稅務居民"，還有一個是叫"非稅務居民"。甚麼叫"納稅居民"呢？也就是說，在連續12個月內，如果在俄羅斯居住的時間總計超過183天，那麼這類人我們就認為他就是屬於在稅法當中規定的"納稅居民"；其他的就是屬於"非納稅居民"，這裡面這個概念我們不要混淆到俄羅斯人還是外國人，也就是說，俄羅斯人也有可能會成為"非納稅居民"，如果他沒有在十二個月之內連續累計居住到這麼多（183）天，那麼即便是我們是外國人，如果我們達到了這個條件，我們也可以是屬於"納稅居民"，這兩個概念我們首先可以先來明確一下。那麼對於"納稅居民"來講，如果說，我們買的這個房子，（產權存續期超過5年），例如是在居住了5年以後我們去賣這個房子的話，我們是不需要交任何的所得稅的；這個規定也是一個比較新的規定，在這之前不是5年，而是3年，這個5年的規定也是從2014年的11月29號在稅法當中進行的一個改變，也就是說，要（產權存續期）如居住5年以後才可以不交稅。那麼當然還有幾種特殊的情況，即3年以後也是可以不交稅的，這個主要是涉及到比如說接受遺產繼承、或者是贈與，在家庭成員或是近親屬（之間的），或者是房產在私有化的過程當中取得的，主要有這麼幾種情況是屬於三年的，正常情況下都是5年，如果說在5年之內進行交易的話，對於你所購房的價格和你賣房的價格，中間的差價，是需要繳納個人所得稅的，它是有這麼一個規定。

主持人：外國人在俄羅斯購買不動產，是不是也可以在銀行貸款呢？
原毅主任：這個就不是法律所調整的範圍了，這個就是由各個銀行他們自己來決定。比如說，有些銀行對外國人就不貸款，只要是外國護照，它就不做這個銀行貸款，有些銀行它是可以做銀行貸款的，只是這個貸款利率各有不同，就要大家自己來計算一下是否合適，一般來講，對外國人的貸款利率也都是比較高的，這就是各個商業銀行自己內部的一些規定了。

主持人：在這裡，我們十分感謝原毅主任回答我們的問題。謝謝！
原毅主任：謝謝主持人！謝謝各位聽眾朋友！再見！