記者：今天我們很榮幸地請到了莫斯科中華房產的首席執行官樂偉先生來到我們這裡，我們想請他為我們介紹一下目前俄羅斯不動產市場的一些情況。
樂偉：目前整個大的趨勢是在最近半年莫斯科的旅遊行業增速非常快，比去年遞增了超過50%，這無形當中就帶動了很多本地的華人以及國內的一些華人對俄羅斯旅遊行業的賓館業進行投資。現在很多的華人把資金投入商業不動產的投資領域。
記者：您能先為我們介紹一下莫斯科的辦公租賃市場的情況嗎？
樂偉：辦公租賃市場的話，目前來說2017年對比2016年，去年第四季度交付的辦公寫字樓的面積大約是10萬平方米。根據數據統計辦公租賃市場去年是跌入谷底的。去年一年的交付使用面積是25萬平米，而2016年開發商向市場提供了55萬平米的辦公寫字樓，超過了兩倍。所以整體上講去年的辦公寫字樓出租率很低，可供挑選的餘地很大，特別是有些客戶花同樣的資金可以從B級寫字樓轉到A級寫字樓。同時一部分國外的租戶在2017年有回流的跡象。他們在離開一段時間後又重新返回了莫斯科的高端寫字樓的租賃市場。以上是2017年的一個情況。
記者：前兩年經濟不景氣，很多新建的辦公樓都非常的漂亮但是出租率並不是很高，今年的情況有好轉嗎？
樂偉：去年年底到今年年初有一定的回暖。今年一部分外資企業回駐莫斯科，他們又開始找高檔的辦公寫字樓。一些黃金地段又會出現供不應求的這種情況。
記者：您能說一下對於華人和外國投資者來的不動產有哪些投資形式呢？
樂偉：對於外國投資者或者本地人來說不動產投資大概有七種形式。第一種就是新建住宅，對期房進行投資。第二種就是投資二手房，就是買下來以後進行出租。第三種就是商住兩用或者是辦公室。第四種就是在這邊參與眾籌項目。但是這種外國投資者參與的非常少，華人對這方面也很生疏。第五種就是利用合股基金進行投資，這種也是主要以俄羅斯本地的投資者為主。第六就是境外不動產，在歐洲和其他國家。這類投資都是俄羅斯人進行投資。第七種就是酒店和商務住宅的投資。這一類華人目前非常感興趣。畢竟2018年俄羅斯即將舉行世界杯足球賽。
記者：我想請您再詳細介紹一下新建住房的投資和出租門面房的投資這兩個方面。
樂偉：新建住房2017年與去年同期相比的話出售住宅的總量大約提升了5%。目前新建住房可供挑選的餘地非常大，每個公司都在進行促銷打折。促銷的折扣從10%到25%不等。甚至一些買家再等了一段時間以後還能買到非常便宜的房子。現在的情況就是新建的住宅非常多但是需求不大。
記者：商業租賃不動產是甚麼狀況呢？
樂偉：商業租賃的不動產有兩種，一種是商住兩用，這種房產本地的俄羅斯人不是很看好，因為他們認為生活和工作不應該在一起。華人一般覺得商住兩用非常的方便。商住兩用房產挑選的餘地不大。但是有些好的商業不動產的回報率是非常不錯的，比如說我們最近打理的一個項目就是整棟樓進行出售。它的回報率非常高，7年可以回收成本。整棟樓的使用面積為650平方米，是兩層的。現在是100%的入駐率。對外出租的租金一年是1000萬盧布（折合122萬人民幣）。售價6500萬盧布（795萬人民幣）。實打實算6年半就可以收回成本。公司對外出租要交一部分的增值稅，但是公司的名義對外出租非常的穩定，合同一簽11個月。所以從我們的這個角度看這個項目的回報率就非常的高。這就是一個典型的商業地產的投資。
記者：那麼俄羅斯商業不動產租賃的租金變化幅度大嗎？
樂偉：正常在合同範圍內是不超過10%遞增。每家公司都是自己定的。因為存在通貨膨脹的問題，但是不會超過10%。
記者：對於華人和外國投資者來說投資哪個領域的不動產更加有利可圖呢？
樂偉：從大趨勢來說現在旅遊和賓館行業是一個剛性需求，畢竟現在中國旅遊團越來越多，再加上明年的世界杯。現在俄羅斯的賓館硬件設施和國內相比還是有一定的差距。但是每年上百萬華人來俄羅斯旅遊這是一個事實。旺季的時候賓館爆滿，在這種情況下，賓館和青年旅館或者是日租房就具有一種潛在的優勢。現在大型的商場百貨公司都在招會中文的導購或者中國留學生去兼職。
記者：投資商業不動產每年交的稅高嗎？
樂偉：財產稅是購買後戶主必須繳納的。民宅的話是每年0.1%到0.2%之間。商業不動產的話是0.2%到2%之間。整體上講比民用住宅要高。但是和整個不動產的價值相比只是很小的數字。
記者：外國投資者能對零售業的不動產進行投資嗎？比如說門面房
樂偉:這個問題很多人都在問。對於華人來說，開店你必須要成立公司，必須要有會計做報表，申請工卡。從這個角度來說，一部分客戶就覺得比較麻煩，這一系列的問題客戶就會覺得繁瑣，有些客戶就會打退堂鼓。
記者：也就是說我們不可以購買這種商業地產門面房然後出租給其他人經營嗎？
樂偉：對，只能自己經營，這裡商業的不動產的經營方式和國內不同，但是也有可以購買然後出租給別人經營的，比如說像那些市場里。
記者：樂偉先生，非常感謝您能參加我們的節目，再見。
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