13:02 2021年11月30日
中國
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與去年相比,中國城市開發商的土地銷售量有所下降。其背景是,針對開發商的貸款要求更為嚴格了。上世紀90年代中期稅改後,地方政府預算很大程度上依賴於房地產市場。那麼,目前的現狀對地方財政有何影響呢?

據路透社援引中國國家統計局資料,8月份的土地銷售同比下降了17%。不僅從銷售數字、而且從地塊拍賣也可看出情勢變化。6月到10月的地塊拍賣,約有40%流拍,這些地塊最終撤拍。顯然,開發商對土地的需求下降了。

多年時間里,地方政府預算超過20%依賴於土地銷售。儘管嚴格意義上講,這不是純粹的交易。按中國法律,所有土地或者是國家所有,或者是集體所有。因此,銷售的並非是產權,而是長期使用權。1990年代中期稅改後,地方有了更多的預算支配權,土地拍賣成為慣例。與此同時,地方預算需承擔社會項目和經濟發展的責任。

地方政府面臨的問題是,稅改後的稅收分配體系發生了重大變化。如果說,1993年中央財政拿到總稅總量的22%,那麼1994年,該比例已經上升到56%。這樣,地方政府陷入並非簡單的狀態:一方面,需要承擔主要社會經濟項目支出,另一方面,手頭上所剩稅收金額不多。

恰在此時,房地產市場的日益增長提供瞭解決方案。地方政府開始積極組織地塊拍賣,將土地經營權賣給開放商。其結果是,地方政府預算通過銷售收入得到補充。所得資金用於發展基礎設施和社會保障,中國得以實現GDP高增長。總體來說,預算結構本身在催熱房地產市場。多年時間里,這種有效模式一直讓所有人都感到滿意。 

隨著時間的推移,房地產過熱達到令人生畏的程度。中國大城市房地產價格成為世界最高之一,出現了不少基礎設施完善,但卻沒人住的鬼城。問題在於,地方政府規劃民居建設時,主要考慮的是如何填滿預算,而居民住房需求僅是最後的思考點。

中國政信投資集團首席經濟學家何曉宇在接受衛星通訊社採訪時指出,房地產市場糾偏有助於行業長期健康發展。

他說:「房地產行業對中國經濟20來年的發展確實有所貢獻,包括改善居民住房條件、增加部分房地產投資者的財富等等。但是到了發展的後期,中國房地產經濟對國民經濟產生了一些負面的影響,包括國民財富分配不合理、擠壓消費以及影響實體經濟等。」
   「長期以來,地方政府的財政收入主要都是依靠出讓土地來獲取。在房地產糾偏的過程中,無論是土地供給減少,還是購房者受房貸政策以及經濟形勢的影響,這些都會對房地產的稅收或者地方財政收入產生較大的影響,甚至土地稅收可能會顯著減少。」

其它國家比如日本的實踐表明,房地產市場泡沫早晚得破滅。那時,整個經濟將陷於停滯。在目前局勢緊張情況下,中國經濟正在軟著路,外經形勢也並不樂觀。中國政府多次提及經濟轉型問題。出口和投資已不再有效運行。中國人均GDP增速非常快,可以預見,10年中將接近中等發達國家水平。龐大的內需市場,或成為新的增長動力。現在迫在眉睫的是發展內需,但房地產過熱形成障礙,老百姓將閒余資金都投向地產。因此,需採取堅決措施。專家何曉宇認為,開始階段會有一些陣痛,但長期看,對經濟穩定有好處。

他說:「近幾年國家在宏觀調控房價,但是總體上非常慎重。當前我認為糾偏的時機已經比較成熟,預測糾偏會帶來房地產價格適度的下降。」

中國金融管理部門首先拿開發商「下手」,對他們的金融穩定嚴格要求。房地產項目獲得貸款變得不那麼容易了。恆大集團出事後,管理部門更加審慎了。這樣,建築增速大大放緩,與之相伴的是新地塊需求也下降了。

據路透社報道,中國各地區地塊銷售下滑不盡相同。天津市和遼寧省的情況要更為複雜些。8月份,遼寧省46個拍賣地塊,僅有19個成交。穆迪預測,該省預算將遭遇重壓。但專家何曉宇認為,問題是可以找到解決方案的。已有多年時間在討論房地產稅的問題,也許,這一進程將加快,這樣,地方政府預算將再次獲得不菲的收入。

他說:「雖然在房地產糾偏的過程中地方政府出讓土地獲取的財政收入將減少,但是我們可以用經濟發展帶來其他行業的稅收來填補這一空缺,比如消費稅以及目前注重的高科技產業稅收,同時加快房產稅的落地。可以說這是地方政府財政預算組成模式再平衡的一個過程。」

短期看,可通過這樣的解決方案:用國有建築單位來代替私營地產商。值得一提的是,此趨勢已相當明顯。2017年,有10家國有開發商動用2613億元人民幣購買了地塊,而2020年,此數字增加了一倍。私營地產商則相反,縮減了近1/3。長期看,不能指望國有公司去帶動整個市場。因此,只能考慮用新的稅種、發展需求和創新來解決預算收入下降問題。房地產市場不會崩盤,但將不再是主要的發展動力。據穆迪預測,2021年開發地塊的總體銷售還是增長的,但明年將開始萎縮。不過總體來看,房地產市場的糾偏政策對於完善財政收入結構、推動經濟全方位發展仍然是助益。

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房地產, 中國
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