00:49 2021年09月29日
中國
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中國投資者獲得了用於房地產投資的新投資產品。9只中國首批基礎設施公募REITs正式上市交易。投資者由此能投資管理商業房地產的基金以及帶來穩定收入的基礎設施。

上海和深圳證券交易所的新證券交易在本週開始,導致需求激增。報價很快上漲 20%,儘管在快要收盤時資產價值有些回落。據財新報道,蛇口工業園和首鋼綠能首個交易日收盤分別僅上漲14.72%和9.95%。儘管如此,顯然對新投資產品的需求還是相當大。證監會於5月17日對首批9只房地產投資基金的證券進行了登記,截至5月底,對證券的申購申請已獲受理。結果,在交易開始時需求大大超過了計劃的發行量。

房地產投資基金最早出現於上世紀 60 年代的美國。起初它們主要由抵押貸款公司組成,但後來其活動範圍明顯擴大。如今,房地產投資基金主要擁有商業地產以及產生穩定資金流動的基礎設施。可見,此類資金有助於解決兩個問題。一方面,吸引私人投資到那些傳統上由於投資回收期長而對直接投資沒有吸引力的行業。而對於投資者來說,是獲得一種風險相對較低的新金融工具——畢竟基礎設施項目由國家控制。

在中國,基礎設施投資長期以來完全由國有企業進行。另一方面,這首先可以保持就業和GDP的高增長率。其次,要實施大規模的國家發展計劃。例如,在國家高鐵網絡的發展方面,中國是無可爭議的世界領先者。在過去的 10 年間中國已投入使用的高鐵超過25000公里,比世界上所有其他國家高鐵的總和還長。

然而,這種做法開始導致經濟的根本性失衡。由於基礎設施建設主要以地方預算為代價,隨著時間的推移,地方政府的債務規模開始接近臨界值。在新冠疫情危機的影響下,局勢進一步惡化。為了刺激經濟活動,中國去年推出減稅措施。而地方政府的預算也相當不足,據中國財政部原副部長張弘力稱,地方政府在 2020 年吸引新的貸款來償還舊債的情況佔60%。財政刺激當然有助於中國 GDP 增長的快速復蘇,但它也使經濟中的債務量增加了 27%。

因此,僅靠國家來繼續基礎設施建設變得更加困難。我們需要轉向以市場為基礎的融資機制。正如清華大學經濟管理學院金融系教授、系主任何平所說,新的投資工具會派上用場。

他說:「我認為基礎設施證券投資基金的公開募集能夠很好地發揮正面推動作用。過去基礎設施建設通常是由政府出資,並通過銀行貸款來解決,中間市場化的行為較少。現在我們更多的通過市場力量來解決基礎設施建設,長期來看能夠保證基建投資的效率。因為市場會對投資做出更好的市場化判斷,鑒別其中的價值和風險,減少其中沒有回報的低效率行為,進而推動基礎設施建設朝著更有價值的方向前進。同時又可以調動更多的市場資本對基建項目進行投資,為經濟增長髮揮一定的推動力作用。」

中國監管機構自 2005 年起就在討論引入房地產投資基金的可能性,但這個想法直到現在才付諸實施。政府的擔憂與新投資金融產品的出現會導致房地產市場投機活動的增加有關。與此同時中國多年來一直在以各種方式與房地產泡沫作鬥爭。在這個市場上引起過熱是非常不可取的。 儘管如此,還是找到了出路。目前的九隻第一房地產投資基金專注於基礎設施建設的優先領域,特別是垃圾回收處理、生物燃料電廠、工業園區、收費公路等物流基礎設施。何平專家認為,這樣的工具只能對市場有利。

他說:「我認為市場需要這類債券。從金融學的角度來看,基礎設施投資有自己的信用風險以及和其他證券投資的特殊相關性。對投資者而言,這也是證券組合當中進行風險分散的一個很好的選擇。另外,基礎設施投資相對穩定的現金流,或者相對穩健的回報,對投資者也比較有吸引力。而且我們可以看到,產品價格呈現溫和上漲,說明市場的需求還是比較高的。如果產品的利息也較高,人們預期市場的利率長期會下行,那這種既穩健又有不錯回報的債券也會增加對投資者的吸引力。」

中國已將新型基礎設施建設列為下一個五年計劃的主要任務之一。新的基礎設施,包括數據中心、智慧城市、新一代電信網絡、智能交通、綠色能源等。它們將有力推動經濟高質量可持續發展。因此,房地產投資基金證券交易的啓動,看上去是為這些項目融資建立市場機制的及時雨。投資者無需擔心:前9只基金均由國家發改委評選出。在股權結構方面對它們提出了嚴格的要求。這些項目已經接受過資金流動的可靠性和盈利能力方面的全面分析。這些基金現在已經從投資者那裡籌集到大約 46 億美元。

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投資, 房地產
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