住房問題: 中國房地產市場上不斷膨脹的泡沫具有何種威脅?

2021年1月，中國國家統計局透露，2020年中國房地產銷售額突破17萬億元，創下歷史記錄。此外，國家統計局注意到2020年12月北京、上海、廣州、深圳等大城市的房價都在上漲。

中國專家認為，這種趨勢是國家經濟發展的潛在風險。

中國人民大學公共管理學院房地產稅評估研究中心教授曲衛東在接受俄羅斯衛星通訊社採訪時指出，“郭樹清主任所提及的那些問題，實際上是在過去十年左右的時間里市場堆積形成的。比如泡沫問題，特別是像北京、上海這類特大型城市，住房市場的銷售價格與它的租金收益價值往往是背離的。然而在這種情況下仍然有很多人選擇購買房產，是因為大家並沒有甚麼好的投資渠道，與股票等其它風險較高的投資方式相比，投資房地產顯然是更好的選擇。畢竟根據過去幾年的發展來看，房子的價格是一直在攀升。當然，這與前些年銀行提供的槓桿也有一定關係”。

2020年中國房地產貸款增速8年來首次低於各項貸款增速。然而，12月的中央經濟工作會議對投資投機問題和住房市場價格上漲問題予以了較高關注，政府決定降低房貸在各銀行貸款總額中的比例。政府對房地產釋放過熱問題有著很好理解，並採取了措施解決這些問題，曲衛東教授在接受採訪時說。

“針對這一情況，政府為今後的房地產發展規劃了清晰的路線，出台了不少相關措施，比如限制個人買房數量，大力發展住房租賃市場，建立“租購同權”的社會保障機制，加強流動人口的住房保障措施等等。雖然這些規定由於多方面的綜合因素導致見效不是很明顯，但是政策的方向是正確的，需要加以時日才能逐漸發揮效果。因此政府應當堅定不移地去加強這些措施的貫徹執行力度，同時不斷嘗試去研究或出台一些補充性的新辦法，比如提高持有多套房或投資房地產的成本，加大對第二套非自主空置住房的稅收等，以讓人們對房地產投資逐漸恢復理性，回歸住房的本源，即房住不炒。”

房地產市場上的泡沫問題對任何國家的經濟都構成嚴重風險，曲衛東教授接著說: 

“泡沫傾向無疑會給經濟的發展帶來潛在風險。我們可以看到，日本在上個世紀經歷了房地產泡沫之後，近20年經濟基本都沒有起色。當前我們也面臨著同樣的風險，特別是從微觀的角度來看，住房真正的本質性價值與市場交易的價格背離太大，這種背離的程度實際上就是一種泡沫。由於在房地產上附加了太多的資本，一旦泡沫破裂，就會導致房價迅速下跌，像貸款形成壞賬等現象將給金融市場造成巨大影響。所以穩定房價是非常重要的。” 

中國不是房地產市場出現問題的唯一國家。俄羅斯中央銀行銀行監管保障司司長亞歷山大· 丹尼洛夫不久前表示，央行擔憂，在延長使從開發商手中購買新房可享受低至6.5%的優惠房貸利率的政府貸款補貼計劃的情況下，俄羅斯房地產市場將出現過熱的風險。雖然他表示，目前不擔憂房地產市場出現泡沫，但各種潛在風險與抵押貸款發放額快速增長可能導致房價上漲有關。

美國媒體也報道了房地產價格上漲的情況。2021年2月初，今日美國(USA Today)報道了過去15年來房地產市場的最強勁繁榮。在新冠肺炎病毒大流行的背景下，人們開始搬離人煙稠密的城市。加上房貸利率創下歷史新低，這一切使不動產行業變得像21世紀最初幾年的房地產榮景期似的極富吸引力。2005年至2006年間的房地產市場繁榮導致了後來泡沫破裂，隨後引發經濟衰退。近來評論房地產市場泡沫開始成為美國分析師們的高頻現象。加拿大也出現了類似情形。

據《全球房地產指南》雜誌 (Global Property Guide)報道，中國香港的房地產市場在過去十年來因價格上漲和居民收入下降而受損，但目前狀況穩定。按照香港差餉物業估價署(Rating and Valuation Department) 的數據，過去10年來，香港房地產價格漲幅超過200%。2019年香港房地產漲幅達到5.5%，2020年漲幅僅有0.66%，2020年四季度房地產價格甚至下降了1%。與美國不同的是，在新冠肺炎病毒大流行的背景下，香港的購房需求甚至出現了下降。