每平米均價超3500美元 解密莫斯科超高房價

據人民網報道，對於想在莫斯科買房的人而言，刊登售房信息的報紙就像軍事戰報一樣。用俄羅斯《勞動報》的話說，每條信息對購房者的錢包都是一個打擊。莫斯科的房價為甚麼這麼高？地產商的利潤究竟有多大？俄羅斯《消息報》近日對此進行了披露。

"莫斯科速度"

近年來，莫斯科的房地產市場一直處於"牛市"，今年年初莫斯科平均房價還只有每平方米2800多美元，截至6月底，均價已經超過每平方米3500美元，增幅高達25％，這種創紀錄的房價提升速度已經超過莫斯科居民的心理承受底線，被戲稱為"莫斯科速度"。有的俄羅斯朋友開玩笑說，現在莫斯科不是拉達開得比火箭快，而是房價漲得比火箭快。

與其他大城市的房價相比，莫斯科也位居前列。在世界各大首都中，倫敦房價最高，達每平方米13000美元，巴黎每平方米8500美元居世界第二，莫斯科以每平方米3500美元的價格進入三甲行列。俄羅斯第二大城市聖彼得堡的房價僅為莫斯科的一半，最便宜的南部聯邦區每平方米房價僅為700美元。

房價是怎麼構成的

建造成本每平方米大約1000美元。根據《消息報》對莫斯科房地產專家進行的問卷調查顯示，莫斯科新商品房的建造成本只有每平方米700美元，其中地皮價格佔了相當大的部分。據《俄羅斯報》11日報道，現在連莫斯科近郊的土地也漲到了每平方米70美元以上。如果加上工程管道費用每平方米300美元，商品房的造價就是每平方米1000美元左右。

市政份額--每平方米400美元。市政份額是房地產開發商必須支付給莫斯科市政府的一筆費用。由於聯邦法律未對此作出規定，因此莫斯科市政府可以自行與地產商敲定"遊戲規則"。一般而言，新建住房的40%要劃歸莫斯科市政府支配，而開發商一般會用現金"贖回"這部分商品房，並將這部分成本轉移到其他購房者頭上。這樣，每平方米又多了400美元的成本。

官員回扣--每平方米400美元。據統計，莫斯科從規劃到准許蓋房的全部手續辦下來要獲得200多個"同意"，這樣一來就給大量手腳不乾淨的官員索賄開了方便之門。"物美價廉的住宅"國家項目負責人、俄政府地區發展部長雅科夫列夫指出，官員們從住房項目中得到的回扣超出成本的30%。這樣一算，成本又增加了大約400美元。

銀行貸款--每平方米100美元。莫斯科的房地產開發也大多靠銀行貸款來支持。據巴爾克利建築公司總裁列昂尼德·卡茲涅茨透露，一般而言，銀行貸款利率平均為10％-15%。這樣加上貸款利息在內，每平方米成本又增加了100美元。

建築廠商利潤--每平方米200美元。莫斯科房地產的基本操作模式也是分包制，投資商將項目承包到大的建築公司，這些建築公司再將項目拆解分包給一些小的建築商具體承建。根據《消息報》的調查，建築商的利潤一般在每平方米200美元左右。

銷售商利潤--每平方米100美元。在莫斯科，開發商一般會與一家銷售公司簽訂合同，一次性將所有住房交給該公司處理，銷售商獲取傭金。據《消息報》調查，一般而言，銷售商的傭金大概是房價的4%左右，而開發商與銷售商簽訂的合同價格要低於目前莫斯科房價平均水平，大概在每平方米3000美元左右，因此房價中又加入了這100多美元。

此外，開發商還需要交納各種稅收，如0.3％的建築土地稅，13％的所得稅等。刨去以上林林總總，余下的都落入開發商腰包成為了利潤。

莫斯科的房價還會上漲

莫斯科人對飆升的房價很不滿意，甚至流傳著買房如打仗的說法。為了省錢，很多人開始選擇到大環外買房。幸好對於幾乎每家都有車的莫斯科人來說，遠點不是甚麼大問題。

儘管如此，此間很多預測仍然認為莫斯科的房價還會上漲。分析認為：首先，莫斯科人有買房的願望。據《新消息報》報道，65%的俄羅斯人希望改善自己的居住條件。其次，莫斯科人有購買住房的實力。莫斯科購房抵押貸款的平均數額在6萬美元左右，月收入在2000美元左右的家庭通過抵押貸款就可以購買一處價值8萬美元左右的住宅。而據《俄羅斯商業渠道》報道，莫斯科月收入在2000美元左右的家庭大約佔15%到18%，即150萬人到200萬人左右。最後，莫斯科商品房仍然處於供不應求狀態。據米昂不動產公司統計，今年上半年，莫斯科最受歡迎的、價值不超過15萬美元的房源至少下降了50%。與此同時，莫斯科新建住房的面積遠遠不足以應付需求。

俄地區發展部正在設法抑制房價無限上漲，其辦法很簡單，即對擁有兩套或兩套以上住房的業主開徵高額稅收，或者提高其養護"多餘"住宅所交納的費用。《共青團真理報》評論認為，各級官員越是說住宅價格要讓百姓接受，價格就越上漲。住房貸款體系不健全、建設數量不足、開發商壟斷經營、基礎設施和國家住宅公用設施老化等問題是造成這一現象的罪魁禍首，不解決這些問題，其他措施都只能是隔靴搔癢。（作者為環球時報駐俄羅斯特約記者常喆）